Arsa Payı
Arsa payı, bir kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş gayrimenkulde, bağımsız bölüme (daire, dükkan, büro vb.) düşen arsa üzerindeki mülkiyet hakkını ifade eder. Başka bir deyişle, binanın üzerinde bulunduğu arazinin (arsanın) ne kadarının o bağımsız bölüme ait olduğunu gösteren orandır. Arsa payı, bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenir ve tapu senedinde belirtilir.
Tanım ve Hukuki Dayanak
Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Kanunun temel amacı, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkullerde mülkiyet haklarının adil ve düzenli bir şekilde belirlenmesini sağlamaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre:
- Madde 3: Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır.
- Madde 4: Arsa payı, bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak belirlenir.
- Madde 6: Arsa payı, bağımsız bölümle birlikte devredilir; ayrı olarak devredilemez.
Arsa Payının Önemi
Arsa payı, bir bağımsız bölümün değerini ve haklarını belirlemede kritik bir rol oynar. Arsa payının yüksek olması, genellikle o bağımsız bölümün daha değerli olduğu anlamına gelir.
Arsa payının önemi şu şekilde sıralanabilir:
- Değer Belirleme: Arsa payı, bağımsız bölümün piyasa değerini etkileyen en önemli faktörlerden biridir. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde veya bina yıkılıp yeniden yapıldığında, arsa payı yüksek olan bağımsız bölümler daha fazla hak sahibi olurlar.
- Oy Hakkı: Kat malikleri kurulu toplantılarında, kat maliklerinin oy hakkı arsa payları oranında belirlenir. Bu, kararların alınmasında arsa payı yüksek olan maliklerin daha etkili olmasını sağlar.
- Yeniden Yapım: Bir binanın yıkılıp yeniden yapılması durumunda, yeni yapılacak binadaki hak sahipliği arsa payları oranında belirlenir.
- Ortak Giderler: Kat mülkiyeti rejiminde, ortak giderlere katılım da arsa payı oranında gerçekleşir. Örneğin, asansör bakımı, bahçe düzenlemesi gibi giderler arsa payı oranında bölüşülür.
- Kentsel Dönüşüm: Kentsel dönüşüm projelerinde, arsa payı yüksek olan bağımsız bölümlerin sahipleri daha fazla tazminat veya daha büyük daire alma hakkına sahip olabilirler.
Arsa Payı Nasıl Belirlenir?
Arsa payının belirlenmesi, genellikle inşaat projesi aşamasında, mimarlar, mühendisler ve gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılır. Arsa payı belirlenirken, bağımsız bölümün yüzölçümü, konumu, cephesi, kullanışlılığı ve diğer özellikleri dikkate alınır.
Arsa payı belirlenirken şu faktörler göz önünde bulundurulur:
- Bağımsız Bölümün Yüzölçümü: Genellikle, yüzölçümü büyük olan bağımsız bölümlere daha yüksek arsa payı verilir.
- Konum: Binanın ön cephesinde veya manzaralı olan bağımsız bölümler, arka cephede veya manzarası olmayan bölümlere göre daha değerli kabul edilir ve daha yüksek arsa payı alırlar.
- Kullanım Amacı: Dükkan veya ticari alanlar, genellikle konutlara göre daha fazla gelir potansiyeline sahip oldukları için daha yüksek arsa payına sahip olabilirler.
- Kat: Üst katlar (çatı katı hariç) genellikle alt katlara göre daha değerli kabul edilir.
- Cephe: Güneş alan, ön cepheye bakan daireler daha değerlidir.
Arsa Payı Düzeltme Davası
Arsa payının hatalı veya adaletsiz bir şekilde belirlendiğini düşünen kat malikleri, arsa payı düzeltme davası açabilirler. Bu dava, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddelerine dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Davanın açılabilmesi için, arsa payının belirlenmesinde açık bir hata veya adaletsizlik olması gerekir. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak arsa payının adil bir şekilde belirlenip belirlenmediğini tespit eder.
Arsa payı düzeltme davası açma nedenleri:
- Hatalı Hesaplama: Arsa payının yüzölçümü veya diğer faktörler dikkate alınmadan hatalı bir şekilde belirlenmesi.
- Adaletsizlik: Bağımsız bölümlerin değerleri arasında orantısızlık olması. Örneğin, aynı büyüklükteki iki daireden birine diğerine göre çok daha düşük arsa payı verilmesi.
- Yapım Sonrası Değişiklikler: İnşaat sırasında veya sonrasında yapılan değişiklikler nedeniyle bağımsız bölümlerin değerlerinde farklılıklar oluşması.
Arsa Payı ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular
- Arsa payı devredilebilir mi? Hayır, arsa payı bağımsız bölümle birlikte devredilir; ayrı olarak devredilemez.
- Arsa payı nasıl öğrenilir? Tapu senedinde veya tapu kayıtlarında arsa payı bilgisi yer alır.
- Arsa payı neden önemlidir? Arsa payı, bağımsız bölümün değerini, oy hakkını, ortak giderlere katılım oranını ve yeniden yapım durumunda hak sahipliğini belirlemede önemlidir.
- Arsa payı düzeltme davası ne zaman açılabilir? Arsa payının hatalı veya adaletsiz bir şekilde belirlendiğini düşünen kat malikleri, her zaman arsa payı düzeltme davası açabilirler. Ancak, dava açma hakkı zamanaşımı'na tabi olabilir.
- Arsa payı tapuda nasıl görünür? Tapu senedinde "Arsa Payı" veya "Arsa Hissesi" başlığı altında, bağımsız bölüme ait olan arsa payı oranı belirtilir (Örn: 1/100, 50/1000 gibi).
Sonuç
Arsa payı, kat mülkiyeti ve kat irtifakı rejimlerinde, bağımsız bölümlerin arsa üzerindeki haklarını belirleyen önemli bir kavramdır. Arsa payının doğru ve adil bir şekilde belirlenmesi, kat malikleri arasındaki ilişkilerin sağlıklı yürütülmesi ve gayrimenkul değerinin korunması açısından büyük önem taşır. Arsa payı ile ilgili herhangi bir anlaşmazlık durumunda, hukuki yollara başvurulması ve gerektiğinde avukat danışmanlığı alınması tavsiye edilir.